Mercato immobiliare italiano verso una fase di crisi, con il calo delle compravendite e l’accensione di nuovi mutui: è quanto prevede l’Osservatorio Immobiliare Nomisma, secondo cui «dopo l’eclatante exploit post pandemico, il mercato immobiliare italiano deve ora fare i conti con uno scenario nuovamente avverso. Il protrarsi degli inopinati eventi bellici, da una parte, la severità delle misure di politica monetaria decise dalla BCE, dall’altra, concorrono a delineare un quadro sfavorevole per le ambizioni di salvaguardia dei livelli fin qui raggiunti».
L’Osservatorio Immobiliare Nomisma analizza anche l’andamento del settore immobiliare in 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona).
In questo scenario, il ricorso al credito da parte delle famiglie italiane diventa imprescindibile, anche se questo crescente fabbisogno si scontra inevitabilmente con un orientamento delle politiche di erogazione da parte delle banche più prudente e selettivo, con l’obiettivo di tenere sotto controllo la rischiosità del comparto.
Secondo Nomisma «a rendere più impervio l’accesso al credito non è solo l’accresciuta onerosità del finanziamento – con tassi passati in media dall’1,93% di maggio 2022 al 3,79% di febbraio 2023 -, quanto la mutata percezione sulla solvibilità futura di molti dei potenziali mutuatari».
Il mutato atteggiamento da parte delle banche inevitabilmente si ripercuote sulla domanda abitativa, la cui dipendenza da mutuo rappresenta un fattore ormai conclamato già da qualche anno per una quota maggioritaria di popolazione. Ne deriva quindi – dopo il biennio 2021-22 – un sensibile calo delle intenzioni di acquisto immobiliare e delle richieste di finanziamento.
Un calo che, secondo Nomisma, non dipende solo dagli indicatori di fiducia delle famiglie, seppure in calorispetto ai massimi toccati a settembre 2021, ma derivante anche dal repentino irrigidimento dei criteri di selezione della clientela.
Dopo un 2022 caratterizzato da una sostanziale stabilità delle erogazioni dei mutui (+1%), associata a una marcata diminuzione di surroghe e sostituzioni (-70%), Nomisma prevede per il 2023 una diminuzione a due cifre, sia dei nuovi mutui (-18% annuo) sia delle surroghe e sostituzioni (-47%).
Politiche creditizie più prudenti incidono negativamente sull’afflusso di domanda al mercato e determinano una flessione dell’attività transattiva stimata nell’ordine del 14,6% su base annua, con un’intensità della contrazioneche dovrebbe essere più evidente nella prima parte dell’anno, per poi ridursi a partire dall’estate con il progressivo allentamento della stretta monetaria.
I rischi di ridimensionamenti più significativi dovrebbero essere circoscritti all’anno in corso e non comportarearretramenti dei valori nominali. Nomisma sottolinea come «la rigidità dei prezzi delle abitazioni nelle fasi di rallentamento ciclico rappresenta una caratteristica del mercato immobiliare italiano, destinata a trovare conferma anche in questa fase congiunturale in cui l’erosione in termini reali sarà tutt’altro che trascurabile, alla luce di un’inflazione inusitatamente elevata che fatica a recedere».
Le evidenze emerse dal monitoraggio condotto da Nomisma sulle città intermedie confermano il perdurare di un’intonazione positiva dei prezzi (+3,1% su base annua), anche se è in corrispondenza dei maggiori mercati che ci si aspetta la comparsa di eventuali segnali recessivi. Nel cluster di mercati analizzati dal rapporto è riscontrabile una certa eterogeneità delle performance dovuta principalmente agli sfasamenti temporali che hanno segnato le fasi di inversione dei cicli immobiliari.
Nomisma evidenzia anche come nell’ultimo anno i tempi per finalizzare la vendita di un’abitazione si siano in realtà leggermente accorciati (5,4 mesi in media), non discostandosi dai livelli raggiunti a consuntivo nel 2021. Tra i mercati monitorati è Trieste a far segnare i tempi più bassi per concludere una trattativa di vendita (3 mesi per un’abitazione usata). Considerando lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto questo si è attesta al 10,6% nel comparto abitativo, con Trieste, Verona e Parma a rappresentare i mercati con maggiore liquidità.
La situazione sul versante locativo del mercato immobiliare risulta più dinamica: alla domanda stabile di lungo periodo si aggiunge quella temporaneamente impossibilitata ad accedere alla proprietà. Ne deriva, quindi, «una pressione rialzista sui canoni di entità maggiore a quella della dinamica dei prezzi». I rendimenti lordi da locazione – nella media dei 13 mercati monitorati – non hanno subito variazioni significative e si attestano in media al 5,5% nel residenziale. Considerando i tempi medi per affittare un’abitazione, questi si attestano a 1,5 mesi, mentre i rendimenti lordi da locazione sono nell’ordine del 5,5%.
Secondo l’analisi Nomisma, invece, la situazione sul versante degli immobili aziendali appare più articolata. Proprio quando la risalita del comparto sembrava procedere con passo spedito, con volumi tornati su livelli prossimi ai massimi storici, il progressivo indebolimento delle prospettive di crescita economica ha fatto riemerge i dubbi irrisolti da parte degli investitori stranieri relativamente alle prospettive del Paese e alla sostenibilità del debito pubblico.
Per Nomisma «l’accresciuto attendismo, associato alla contestuale risalita dei tassi di interesse, ha propiziato una risalita dei rendimenti di settore dagli esigui livelli su cui si erano attestati, favorendo quel processo di riprezzamento che il nuovo scenario rende di fatto ineludibile. L’entità della correzione dipenderà dalla severità del rallentamento in atto e dall’orientamento che la BCE darà alle politiche monetarie dei prossimi mesi».
Sarebbero opportune nuove politiche governative in campo abitativo, ad iniziare dal rilancio dell’ediliziapubblica, oltre che estendere la garanzia statale sui mutui contratti dai giovani fino a 35 anni anche alla fasciadi acquirenti più anziana, quelli con oltre 50 anni, per i quali, pur in presenza di una buona capacità redditualee di solvibilità, pesa la naturale ridotta aspettativa in vita, con il risultato che la stipula di un mutuo ventennaleper abbattere l’importo mensile della rata, è praticamente impossibile. Un ampliamento della garanzia pubblica anche a questa fascia, a fronte di un rischio molto ridotto, consentirebbe una maggiore dinamicità del mercato, oltre a consentire l’acquisto della proprietà dell’abitazione soprattutto per quei soggetti che per ragioni di lavoro hanno avuto frequenti cambi di sede come, ad esempio, gli operatori delle forze di sicurezza.
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