Tasse sulla casa in agguato: chi ha utilizzato uno dei tanti bonus per la riqualificazione energetica o strutturale degli immobili, scatta ora la revisione degli estimi catastali, con la possibilità anche del passaggio di una o due classi catastali con il conseguente rialzo dei valori a fini Imu o della compravendita. Il governo Meloni intende rilanciare gli obblighi già deliberati da norme degli anni scorsi e ribadite anche dall’attuale governo.
Secondo le simulazioni effettuate su http://www.gazzettaufficiale.it/catasto/caricaRicerca, la rendita schizza fino a oltre il 30% nell’ipotesi di case di categoria popolare in zone semicentrali di Roma e Milano che passino di due classi catastali a seguito dei lavori. Diverrebbero più salate anche le imposte di registro e l’Iva sulle compravendite.
L’azione del governo Meloni punta ad applicare due misure già esistenti, ma finora rimaste sulla carta. La prima è il censimento delle cosiddette “case fantasma”, finora sconosciute al fisco, grazie anche all’utilizzo di foto aeree. Per farlo il Piano integrato di attività e organizzazione dell’Agenzia delle Entrate 2024-2026 già prevede di portare dal 45% al 70% la «percentuale di territorio nazionale oggetto di indagine su base cartografica», cui non sfuggono gli immobili abusivi.
La seconda misura è l’obbligo di presentare l’aggiornamento del catasto dei fabbricati (con il cosiddetto modello Docfa) entro 30 giorni dalla fine di lavori – beneficiari o meno di bonus – che varino lo stato dell’immobile. Questo adempimento è previsto già dal 1994 e la manovra dello scorso anno lo ha esplicitato per il Superbonus 110%, incaricando l’Agenzia delle Entrate di fare controlli incrociati sulle banche dati per incassare le tasse sulla casa dovute.
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«Andremo a verificare, ha promesso il ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti, e se qualcuno non è in regola «ci saranno benefici a favore dei comuni», che incasseranno più Imu.
I dati interessati sono quelli sugli attestati di prestazione energetica e sul Superbonus 110% che sono gestiti dall’Enea. L’ultimo rapporto, aggiornato a fine agosto, indica che gli edifici ristrutturati con il Superbonus 110% sono stati 496.315 e di questi 133.902 erano condomini, con due o più case. I contribuenti che potrebbero essere oggetto di verifiche ed eventuali sanzioni sono però più numerosi se si dovessero considerare anche le altre migliorie ottenute negli anni ricorrendo ai bonus pubblici.
Gli italiani sono un popolo di possessori di case e i contribuenti tenuti al pagamento dell’Imu sulla seconda casa o anche sulla prima se di lusso sono circa 25 milioni. Tornando alle simulazioni ottenute con il motore della Gazzetta Ufficiale, a Roma un’abitazione popolare di categoria A4 della classe più bassa di circa 80 metri quadri in zona 2 ha una rendita catastale di 759,18 euro, che aumenterebbe del 16% fino a 883,14 euro con il passaggio di una classe e del 36% con passaggio di due classi fino a 1.038,06 euro. A Milano la rendita catastale di un’abitazione A4 di livello intermedio (pari 604,20 euro) aumenterebbe del 18% con il passaggio di una classe (fino a 712,68 euro) e del 38% con il salto di due classi (836,64). Un balzo ancora maggiore risulta nell’ipotesi di una città di minori dimensioni, come Caserta, dove per un’abitazione popolare in centro, il passaggio dalla classe più bassa a quella superiore fa aumentare la rendita del 20%, da 309,84 euro a 371,82. E per uno scatto due classi l’incremento raggiunge il 40%, fino a una rendita di 433,8 euro.
Il peso del fisco su mattone è decisamente alto e onnipresente. Sulle case degli italiani «grava un lungo elenco di tasse e imposte a carico dei proprietari, una vera e propria giungla che ora rischia di diventare sempre più pesante» denuncia il Codacons che dopo le parole di Giancarlo Giorgetti sulla rimodulazione delle rendite catastali teme un ulteriore aggravio.
Le prime tasse sulla casa arrivano già al momento della compravendita. Chi compra un immobile va incontro all’imposta di registro, Iva, imposta ipotecaria e importa catastale. Chi compra casa da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2% (per un importo minimo di 1.000 euro) per la prima casa, del 9% sulla seconda casa, sul valore catastale dell’immobile. Le imposte ipotecaria e catastale sono entrambe di 50 euro.
Chi invece compra casa da un costruttore è tenuto a pagare l’Iva al 4% in caso di prima casa (10% sulla seconda casa, 22% su immobili di lusso), imposta di registro, ipotecaria e catastale, del valore fisso di 200 euro l’una. Alla cifra totale si sommano i costi di eventuali spese notarili.
Le tasse sulla casa non risparmiano nemmeno gli immobili donati o passati in eredità, anche se con un’importante franchigia. Nei trasferimenti per donazione o successione sono dovute le imposte indirette, in particolare l’imposta di successione e di donazione, che varia a seconda del rapporto di parentela o di coniugio tra il disponente e i beneficiari: dal 4% applicato per parenti in linea diretta o coniugi per il valore che eccede 1 milione di euro, fino all’8% senza franchigia per tutti gli altri soggetti. Andrà inoltre pagata l’imposta ipotecaria pari al 2% del valore dell’immobile e l’imposta catastale pari all’1% del valore dell’immobile (in misura fissa di 200 euro per entrambe le imposte nel caso in cui l’immobile donato diventi prima casa).
I guadagni legati alla vendita di un immobile sono soggetti alla tassa sulle plusvalenze: quando si rivende una proprietà immobiliare entro 5 anni dal suo acquisto, il guadagno derivante dalla vendita (la plusvalenza) è soggetta a imposta sostitutiva del 26%.
Sugli affitti si pagano poi Irpef o cedolare secca, bollo e imposta di registro. Nel caso si paghi l’Irpef, i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del proprietario e tassati secondo le aliquote previste. Per chi sceglie la cedolare secca, invece, è prevista una aliquota di tassazione del 21% del canone di affitto, che scende al 10% per i contratti a canone concordato. Prevista anche l’imposta di bollo (16 euro per ogni 100 righe e per ogni eventuale foglio allegato) e l’imposta di registro pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro (per i contratti a canone concordato il 2% sul 70% del canone annuo).
Infine Imu e Tari. La prima si paga solo sulle seconde case e sulle prime case considerate di lusso. Il valore dell’imposta dipende proprio dalla rendita catastale su cui si è sollevata la polemica di questi giorni e dalle aliquote fissate dai comuni. La tassa sui rifiuti viene invece calcolata con una quota fissa determinata sulla base della superficie dell’immobile ed una quota variabile in base al numero degli occupanti l’abitazione.
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